Бізнес-план агентства нерухомості з розрахунками

Категорія: Бізнес Опубліковано: Неділя, 12 травня 2019

Бізнес-план агентства нерухомості

Приблизні дані:

  • Щомісячний дохід – 208 400 грн.
  • Чистий прибуток – 59 160 грн.
  • Початкові витрати – 101 920 грн.
  • Окупність – від 2 місяців.

Примітка: Даний бізнес-план, як і всі інші в розділі Бізнес-плани, містить розрахунки середніх цін, які у вашому випадку можуть відрізнятися. Тому рекомендуємо вам робити розрахунки для свого бізнесу індивідуально.

У даній статті ми складемо докладний бізнес-план агентства нерухомості з розрахунками.

Опис послуги

Агентство нерухомості надає послуги з купівлі, продажу, здачі в оренду нерухомості. Основними клієнтами є фізичні особи, але також планується надавати послуги та юридичним особам. Звертаємо вашу увагу, що бізнес план виконаний для невеликого агентства. При складанні власного потрібно звертати увагу на фактори та умови конкретного регіону і часу.

Аналіз ринку

Капіталовкладення в нерухомість є одними з найнадійніших видів вкладень. До того ж, з часом вона не знецінюється. Та й попит в цьому секторі завжди був високим. Людям завжди потрібно десь жити. Для вирішення цієї проблеми люди найчастіше звертаються в агентства нерухомості.

Навіть незважаючи на кризу, що йде зараз в Україні, галузь нерухомості тільки розвивається. Як кажуть аналітики, цей ринок і зовсім не зазнає відчутних втрат, якщо хтось і постраждав від обвалу гривні, то мінімально. Основна ж частина ріелтерських агентств продовжує працювати в штатному режимі, отримуючи все ті ж прибутки. Тим більше, що сьогодні великий ринок первинного житла. Велика кількість інвестицій вкладають саме в цю галузь. Чи це не показник успішності, прибутковості і перспектив даної ніші?

Потрібно розуміти, що для отримання прибутку, потрібно дійсно вміти продавати. Часто такі здібності пов'язують з вродженими якостями, насправді ж різні тренінги і майстер-класи можуть допомогти розвинути необхідні навички. Запам'ятайте, саме вміння продавати в цій галузі є визначальним фактором. Потрібно вміти робити так, щоб люди захотіли купити або продати нерухомість саме у вас.

Важливим фактором є наявність великої клієнтської бази. Необхідно, щоб вона також була діючою, постійно оновлювалася.

А ось конкурентів в даному виді бізнесу досить багато. Можна розділити їх на дві групи:

  • Великі ріелтерські контори. Вони займають левову частку ринку. Їм дістаються великі і дуже вигідні замовлення. Боротися з ними доведеться більш лояльною ціновою політикою і якістю наданих послуг, швидкістю виконання поставлених завдань.
  • Середні контори. Вони впливають на настрої всередині ринку незначно, можна навіть сказати, що зовсім не впливають. Як такої масової популярності вони не мають. В їх випадку більш ефективним методом є "сарафанне радіо". Боротися з ними необхідно, надаючи більш якісні послуги. Масовість реклами теж може піти на користь вашому підприємству в боротьбі з подібними конкурентами. Можуть допомогти і більш доступні ціни. Це також можливість привернути нових клієнтів з іншого цінового сегмента, що теж буде позитивним чинником.

Дуже важливо визначитися з тим, для кого ви будете працювати. На початковому етапі найлегше працювати з фізичними особами, доходи яких відносяться до середніх. Юридичних осіб залучити до співпраці буде нелегко. Отже, підводячи підсумки, можна сказати, що потенційний покупець має вік 30-55 років. Будучи впевненим у навичках своїх працівників, ви можете також почати працювати з організаціями, компаніями. Вони, звичайно ж, можуть приносити прибуток в рази більше від однієї угоди.

SWOT-аналіз

Перед тим як почати займатися відкриттям власного агентства нерухомості, необхідно провести SWOT-аналіз, проаналізувавши зовнішні і внутрішні фактори, які будуть впливати на роботу підприємства.

Зовнішні фактори проконтролювати не можна. До них відносять такі категорії:

Можливості:

  • Збільшення купівельної спроможності в країні.
  • Величезна кількість споживачів.
  • Висока кількість пропонованих ресурсів.
  • Вільний вхід на ринок.
  • Низький рівень початкових витрат.
  • Висока прибутковість угод.

Загрози:

  • Високий рівень конкуренції.
  • Падіння цін на ринку нерухомості.
  • Несприятлива ситуація в країні.
  • Посилення законодавства.
  • Нерозвиненість законодавства в даній сфері.
  • Захоплення великої частини ринку конкурентами.
  • Відсутність будь-яких можливостей розвитку самого сектора (мається на увазі, що нові види послуг тут навряд чи з'являться і їх не буде багато).

А ось з внутрішніми факторами можна і потрібно працювати. Вони також поділяються на дві групи:

Сильні сторони:

  • Прийом на роботу висококваліфікованого персоналу.
  • Надання якісних послуг за доступною ціною в короткі строки.
  • Надання юридично грамотних послуг (обумовлено наявністю юриста в компанії).
  • Командна робота, загальна зацікавленість в успіху справи.
  • Наявність чіткої цінової політики та маркетингової стратегії.

Слабкі сторони:

  • Відсутність досвіду.
  • Невідомість компанії.
  • Відсутність власних клієнтських баз.
  • Відсутність необхідних здібностей в маркетинговому середовищі.
  • Нульова ділова репутація.

Необхідно боротися з наявними недоліками, перетворюючи їх в достоїнства, уникати або мінімізувати збитки.

Оцінка можливостей

Як вже було сказано, як такої сезонності в даному бізнесі немає. Головне – вибудовувати свою роботу правильно, бути гнучким до зовнішніх умов і їх зміни.

Ріелтерське агентство буде працювати за таким графіком:

Понеділок 10:00 – 21:00
Вівторок 10:00 – 21:00
Середа 10:00 – 21:00
Четвер 10:00 – 21:00
П'ятниця 10:00 – 21:00
Субота 9:00 – 18:00
Неділя вихідний

Разом: 63 години на тиждень, на місяць - 274 години.

Працювати в агентстві будуть тільки юрист, ріелтори і прибиральниця.

У майбутньому можна подумати про прийняття на роботу додаткових працівників. Можливе створення окремих посад, що мають вузьку спеціалізацію (тільки продажу, тільки покупка і т. д.). Така диференціація дозволить бути працівникові більш обізнаним.

Після створення власного іміджу і напрацювання бази клієнтів варто подумати про укладення договорів з великими будівельними компаніями.

Організаційно-правові аспекти

  1. Необхідна реєстрація підприємства. Це може бути ІП або ТОВ. Також якщо необхідно, то можете відкрити розрахунковий рахунок. 
  2. Варто обзавестися печаткою. Це не обов'язково, але договір з печаткою викликає у клієнта більше довіри.
  3. Надання ріелтерських послуг сьогодні не є ліцензованим видом діяльності.
  4. Немає законодавчих актів, що регулюють даний вид діяльності.
  5. Не зобов'язані ріелтори реєструватися в СРО. Свою діяльність вони регулюють самостійно.
  6. Підприємець має можливість виплачувати ЕНВД. Він також може використовувати ССО «Доходи» 6% або ССО «Доходи мінус витрати» 6-15 %. При виборі ЕНВД підприємець може проводити розрахунки без ККМ.
  7. Якщо планується добуток всіх виплат через розрахунковий рахунок, то при ССО використовувати ККМ зовсім необов'язково.

Маркетинг-план

Цінова стратегія:

Вартість послуг спочатку слід зупинити на рівні середньоринкової. Завищувати ціну точно не варто. А знизити її навряд чи вийде, адже у штаті є кваліфікований юрист, на зарплату якого йде чимала частка доходу.

Вибираємо приміщення:

Офіс агентства нерухомості необов'язково розміщувати в самому центрі міста. Робота полягає, в основному, в огляді запропонованих клієнту варіантів. В офісі лише підписують документи, обговорюють подальший план співпраці. А ось подбати про стан приміщення доведеться. Воно буде своєрідною візитною карткою агентства. Тому економити на ремонті або необхідних меблів, оргтехніці не потрібно.

Реклама:

Однією з вагомих статей витрат буде реклама. Пам'ятайте, що економити на цьому не можна. Обов'язково потрібно постійно рекламувати своє агентство, щоб воно було на слуху. Використовувати відразу всі наявні способи просування не потрібно. По-перше, не всі вони є ефективними. По-друге, це може не тільки знизити рентабельність, але і зовсім позбавити вас прибутку. Підходьте до вибору способів реклами розумно. Найбільш дієвими важелями впливу на ринку нерухомості будуть такі їх види:

  • Газети безкоштовних оголошень.

За назвою зрозуміло, що вартість такої реклами-нульова. Такий вид реклами може принести свої плоди, до того ж, ви за неї і не платите. Причому розміщувати рекламу можна не про агентство, а про квартири. Цей вид реклами називають рекламою-фантомом.

  • Розміщення реклами в спеціалізованих виданнях.

Це може бути, наприклад, журнал або газета про нерухомість. Найчастіше таким способом можна залучити клієнтів, які є юридичними особами, або підкованих в даній сфері людей.

  • Розміщення інформації в місцевих інтернет-каталогах.

Багато людей здійснюють пошук ріелтерського агентства через подібні сайти, там же зазвичай розміщують інформацію, контактні дані. А користувачі, як правило, можуть залишити свої відгуки.

  • Власний сайт.

Річ витратна і вимагає постійної уваги, але вона того варта. По-перше, люди можуть відразу ж ознайомитися з прейскурантом, спектром послуг, фахівцями і багатьом іншим. Важливо – максимально наповнити сайт, зробити його таким, щоб він приваблював людей, був зрозумілим і якісним. Можна розробити систему зворотного зв'язку, онлайн-консультування.

  • Реклама в інтернеті.

Особливо актуальний цей вид реклами буде, якщо ви маєте свій сайт. Відразу ж підуть відгуки, перегляди. Варто подумати про розміщення інформації в Гугл-Едвордс, OLX.

Розрахунок прогнозованих доходів

Вид послуги Комісія Кількість угод на місяць Середня сума угоди Загальний дохід з наданої послуги
Купівля, продаж житлової нерухомості 2% від угоди 6-7 640 000 грн 80 000 грн
Продаж комерційної нерухомості 2% від угоди 2-3 800 000 грн 39 600 грн
Здача житла в оренду 50% від орендної ставки 26 3 600 грн 46 800 грн
Здача офісів і торгових приміщень в оренду 70% від щомісячного платежу 10 6 000 грн 42 000 грн
Разом: 47 208 400 грн

Кількість угод розраховується на всіх 4 ріелторів відразу.

Виробничий план

Для свого офісу краще шукати спочатку хороше приміщення з ремонтом. Витрати все одно доведеться на виправлення дрібних недоліків.

До оргтехніки відносяться комп'ютери, МФУ.

Стежити за сайтом, наповнювати його, відповідати на телефонні дзвінки будуть ріелтори. Кожен має свій короткий номер. Відповідати на сайті може будь-який з них. Вони ж займаються доведенням клієнта до угоди і отримують свій % від прибутку. Час роботи перевищує 40 годин. Краще убезпечити себе і оформити їм внутрішнє сумісництво. По суті, це буде формальністю, яка захистить від судових позовів і необхідності виплачувати понаднормові, наприклад.

Юрист може бути зовнішнім сумісником (особливо на перших парах). Його завдання - консультування ріелторів зі спірних питань. Зарплата юриста відрядна, залежить від кількості наданих їм консультаційних послуг. Якщо наймати свого юриста не хочеться або це виявляється невигідно, можна скористатися послугами спеціальних контор (аутсорсинг).

Прибиральниця працює 6 днів на тиждень. Прибирає приміщення вона в кінці робочого дня.

Найменування посади Кількість співробітників Вид заробітної плати Заробітна плата в розрахунку на одного співробітника («брудними») Загальний ФОП по конкретній посаді
Юрист 1 Відрядна 10 000 грн 10 000 грн
Ріелтор 4 50% від оформлених угод 26 050 грн 104 200 грн
Прибиральниця 1 Оклад 4 800 грн 4 800 грн
Разом: 6  

Організаційний план

Реєстрація ІП 320 грн
Придбання баз даних 12 000 грн
Ремонт 4 000 грн
Меблі 16 000 грн
Оргтехніка 38 000 грн
Створення сайту 12 000 грн
Реклама 12 000 грн
Установка програмного забезпечення 6 000 грн
Проведення інтернету, телефону (виділені лінії) 1 600 грн
Разом: 101 920 грн

Фінансовий план

Щомісячні доходи: 208 400 грн.

Оренда 8 000 грн
Заробітна платня 119 000 грн
Реклама 15 000 рублей
Телефонний зв'язок, інтернет 800 грн
Транспортні витрати (для 4-х ріелторів) 4 000 грн
Канцелярські витрати 800 грн
Господарські витрати 200 грн
Разом: 138 800 грн

Прибуток до оподаткування: 69 600 грн.

Податок вибираємо 15% від різниці між доходами і витратами. Пам'ятайте, що ви можете вибрати й інші методики розрахунку податкового тягаря. Податок складе 10 440 грн.

Чистий прибуток: 59 160 грн.

Рентабельність: 59 160/208 400 = 28,39%.

Окупність: від 2 місяців.

Важливо пам'ятати, що ці дані є наближеними. У вашому випадку окупність може виявитися іншою. Важливо провести розрахунки на основі власних даних, а цей бізнес-план використовувати як приклад.

Ризики

Відкриваючи власний бізнес, необхідно враховувати можливі ризики, оцінювати їх значимість і можливість настання ситуації. Важливо заздалегідь проводити заходи щодо мінімізації або уникнення ризиків.

Відкриваючи своє агентство нерухомості, підприємці, як правило, стикаються з наступними видами ризиків:

  • Зростання конкуренції.

Цей вид є досить значущим. Ймовірність настання його вище середнього, особливо в нинішніх умовах економіки. Для виключення негативного впливу даного ризику необхідно створювати унікальний продукт, який здатний залучити клієнта і, тим самим, підвищити конкурентоспроможність підприємства.

  • Відсутність кваліфікованого персоналу.

Цей фактор серйозно впливає на рівень доходів. Імовірність його наступу - Середня. Для уникнення шкоди необхідно знайти кваліфікований персонал або навчити вже наявний (відправити на відповідні курси, майстер-класи).

  • Невідомість організації, як наслідок – відсутність клієнтів.

Цей фактор є одним з найбільш значущих. А ймовірність ризику дуже висока. Тому даному аспекту потрібно приділити особливу увагу. Для уникнення подібної ситуації необхідно мати чітку маркетингову стратегію, що включає потужну рекламу. Причому вона повинна бути не епізодичною, а систематичною.

  • Низькі темпи зростання ринку нерухомості.

Цей фактор має середній рівень значущості. Ймовірність його настання на сьогоднішній момент невелика. Вплинути безпосередньо неможливо. Велика компанія може проводити заходи, що дозволяють розвивати цей сегмент ринку. Можлива співпраця із забудовниками, наприклад, інвестування в подібні проекти.

  • Низька якість послуги, як наслідок – незадоволеність споживачів.

Цей фактор дуже значущий. Імовірність його настання невисока. Для мінімізації ризиків необхідно приділити увагу розробці відповідних стандартів обслуговування. Варто подумати про налагодження системи контролю роботи співробітників.

  • Відсутність інтересу у забудовників у співпраці з агентством.

Саме забудовники часто приносять вагому частину прибуток підприємству. Важливо правильно вибудувати роботу з ними. Якщо і це не приверне їх до співпраці, то потрібно заглибитися в роботу на ринку вторинної нерухомості. Ймовірність даного ризику низька, а ось значить він дуже багато.

Важливо: Пам'ятайте, що ви можете самостійно скласти бізнес-план саме для свого бізнесу. Для цього прочитайте статті:

Прохання наостанок: Всі ми люди і можемо допускати помилки, щось не врахувати і т. д. Не судіть строго, якщо даний бізнес-план або інші в розділі Бізнес-плани здалися вам неповними. Якщо у вас є досвід в тій чи іншій діяльності або ви побачили недолік і можете доповнити статтю, повідомте будь ласка в соц. мережах! Тільки так ми спільно зможемо зробити бізнес-плани більш повними, докладними і актуальними. Дякую за увагу!

Підписуйтесь на нашу розсилку, щоб завжди бути в курсі нових цікавих статей про заробіток і малий бізнес!

Сподобався матеріал? Будь ласка, репости!