Андрій КонотопськийАвтор: 

Андрій Конотопський

Фахівець з питань бізнесу. Має декілька власних оффлайн та онлайн справ.

Сергій КосенковСтаттю перевірив:

Сергій Косенков

Наш експерт-рецензент. Автор фінансово-інвестиційного журналу «BiznesCat.com».

Сергій Косенков

Бізнес на нерухомості: 10 найкращих ідей

Останнє оновлення: Вівторок, 06 вересня 2022 Автор: Вольдемар Воронцовський

Бізнес на нерухомості

Нерухомість завжди у ціні. Питання тільки в тому, чи вмієте ви цю ціну скористатися. Для одних нерухомість — пасивний актив, за який потрібно платити, для інших — джерело хорошого доходу. У цій статті ми розглянемо, як побудувати бізнес на нерухомості, поділимося ідеями та нюансами заробітку.

Хто сьогодні заробляє на нерухомості

Сьогодні близько 50% усіх квартир у новобудовах купують для отримання подальшого прибутку, а не проживання первинного покупця. Аналогічна ситуація спостерігається на ринку комерційної нерухомості.

Інвестують у нерухомість як приватні, і великі портфельні інвестори. Перші воліють переважно купівлю найбільш вигідних однокімнатних квартир у районах з розвиненою інфраструктурою та гарною транспортною розв'язкою. Попит на таке житло не падає, а капітал потрібний відносно невеликий.

Портфельні інвестори набувають від 2-3 до кількох десятків об'єктів нерухомості. І іноді отримують хорошу знижку за оптову покупку від забудовників у розмірі 20-30%, що робить покупку нерухомості максимально вигідною.

Нерухомість - відмінне капіталовкладення. Вона завжди в ціні і навіть різкі коливання курсу, як свідчить практика, не здатні серйозно похитнути ринок. Тому увійти на ринок нерухомості прагнуть багато хто.

Типи нерухомості для бізнесу

З поняттям первинного та вторинного ринку нерухомості знайомі багато хто. До першої категорії відносять об'єкти нерухомості від забудовника, а також ті, що придбано у перші п'ять років після здачі об'єкта в експлуатацію.

Первинна нерухомість характеризується лояльними умовами купівлі (можна взяти на виплат або оплачувати забудовнику частинами), гарною якістю та меншими витратами на утримання за рахунок використання більш сучасних матеріалів. У той же час вартість нових будівель вища, а їхнє розташування, як правило, гірше. У великих містах основні райони в основному забудовані так щільно, що ставити нові будинки там просто ніде.

До вторинної нерухомості відносять об'єкти, що були в експлуатації понад 5 років. Ця категорія нерухомості примітна своєю нижчою вартістю, гарним розташуванням та простим оформленням. Але якість житла часто гірша, потрібні додаткові витрати на ремонт, який може бути обмежений, якщо об'єкт є пам'яткою архітектури або історії.

Основним критерієм класифікації нерухомості для бізнесу є тип експлуатації. У цьому випадку виділяють дві категорії – житлову та комерційну нерухомість.

Житлова нерухомість

До категорії житлової нерухомості належать будинки, квартири, заміські котеджі та інші об'єкти нерухомості, придатні для проживання людей. Більшість (близько 80%) бізнесу на житловій нерухомості будується отримання ренти з постійних орендарів.

До переваг роботи з житловою нерухомістю можна віднести те, що не обов'язково мати величезний досвід (чого не скажеш про володіння магазином чи офісом). Більше того, у цій сфері можна легко заручитися підтримкою професіоналів та купити житло зі швидким підбором об'єкту та оформленням усіх документів.

Продати житлові апартаменти також легше. Однак, треба розуміти, що високою ліквідністю мають не всі квартири і в цій сфері є високі ризики нарватися на продавців або орендарів-шахраїв.

Комерційна нерухомість

Комерційна нерухомість - будівлі та споруди, що використовуються для комерційної діяльності - офіси, склади, рітейл, готелі, кафе, магазини, ресторани і так далі.

"Вхідний квиток" на цей ринок в основному вищий. Жорсткий та рівень конкуренції. Успіх бізнесу на комерційній нерухомості багато в чому залежить від успішного вибору її розташування. І тут уже потрібний досвід, детально опрацьований договір. Ціна помилки може бути великою, а продаж малоліквідного об'єкта займе багато часу.

У той же час віддача від комерційної нерухомості в основному вища, а орендарі та покупці — люди, які можуть підрахувати свої доходи та витрати, і здебільшого суворо дотримуються умов договору.

Який можна відкрити бізнес у сфері нерухомості

Нерухомість — один із найприбутковіших напрямів бізнесу з віддачею в 30-800%. І примітно, що створювати бізнес у сфері нерухомості можна по-різному. Є варіанти як отримання великої разовий прибутку, і постійного доходу.

Здача житлової нерухомості в оренду

Якщо у вас є вільна квартира/будинок або капітал на їхню покупку, можна організувати постійний заробіток на оренду житла. Нерухомість можна здавати в довгострокову оренду - це найпростіший спосіб. Достатньо підшукати хорошого орендаря та укласти з ним договір. Таким чином, ви зможете отримувати пасивний, хоч і відносно невеликий дохід.

Прибутковість від здачі у довгострокову оренду житла варіюється в діапазоні від $200 до $1200. Все залежить від міста, району, облаштування та стану житла. Збільшити прибуток у кілька разів можна здаючи житло в оренду подобово. У середньому оренда на добу типової однокімнатної квартири обійдеться в $15-20, а елітного житла обійдеться близько $50 на добу. Неважко підрахувати, що такими темпами місячна плата може бути відбита менш ніж за півмісяця.

Але треба розуміти, що в цьому випадку пасивний заробіток переходить в активний, адже на пошук орендарів, обслуговування об'єкта, заселення та виселення мешканців, прибирання доведеться витрачати купу часу. Крім того, зростають ризики матеріальних витрат на тлі завданих апартаментам збитків. Можуть виникнути й конфлікти із сусідами.

Як варіант можна розглянути і покупку для подальшої здачі в оренду закордонної нерухомості. Особливо привабливими у цій сфері є об'єкти в курортних зонах та країнах з розвиненим туризмом. Але за такого методу заробітку важливо враховувати законодавство тієї країни, де житло купується і здається в оренду.

Переваги:

  • високий рівень попиту;
  • пасивний прибуток у разі довгострокової оренди;
  • вартість нерухомості завжди поступово збільшується, що сприяє додатковому зростанню капіталу.

Недоліки:

  • для більшого заробітку потрібно здавати житло у подобову оренду, що потребує активної участі;
  • орендарі можуть завдати шкоди майну у квартирі;
  • можна зіткнутися з орендарями-шахраями.

Здача комерційної нерухомості в оренду

Купівля комерційної нерухомості з погляду подальшої здачі у найм є вигідним капіталовкладенням. Орендні ставки на комерційну нерухомість, як правило, вищі, термін окупності вкладень – коротший, термін договорів – довший.

Є у ринку комерційної нерухомості та інші переваги:

  • цей ринок значно краще регулюється, аніж непрозорий квартирний;
  • орендарі часто самі роблять ремонт, адаптуючи приміщення під свої потреби;
  • часто відсутня необхідність додатково вкладатись у купівлю техніки та меблів для облаштування приміщення;
  • ризики, що майну будуть завдані збитки, значно нижчі.

Але угоди з комерційною нерухомістю складніші. Тут важливим є чітке розуміння того, де приміщення розташовані і кому вони можуть бути потрібні. Недоліком є й те, що купівля на комерційну нерухомість у хорошому бізнес-центрі ділового району, швидше за все, виявиться непосильним завданням для приватного інвестора. А купівля низькокласних приміщень пов'язана з великими ризиками.

У середньому ціни на комерційну нерухомість відрізняються від 80 тис. доларів до кількох мільйонів. Якщо пощастить, можна виділити і дешевші пропозиції. Але не вся комерційна нерухомість має ліквідність і часто низька ціна вказує саме на те, що приміщення мало кому потрібно.

Що ж до орендної плати, то в цілому на ринку нерухомості діє негласне правило, що на ринку житлової нерухомості місячна рента повинна становити близько 1% вартості, а за комерційну нерухомість можна просити і 2%.

Переваги:

  • комерційна нерухомість, зазвичай, одночасно орендується на термін;
  • орендар може взяти на себе витрати на ремонт та облаштування приміщення;
  • менші ризики ушкодження майна;
  • вища орендна рента.

Недоліки:

  • менша ліквідність порівняно з житловою нерухомістю та більший поріг входу на ринок;
  • критично важливо правильно вибрати розташування;
  • знайти орендарів складніше.

Перепродаж об'єктів нерухомості

Другий за популярністю бізнес із нерухомістю — її перепродаж. Отримувати прибуток від перепродажу нерухомості можна по-різному. Наприклад, можна купувати нерухомість у перспективних районах, що розвиваються, або купувати на спаді ринку, а через кілька років продавати дорожче. У разі можна отримувати додатковий прибуток від здачі приміщення у найм.

Одним із найпоширеніших є продаж квартир у новобудовах. Вся справа в тому, що якщо придбати квартиру на початкових етапах будівництва, буквально коли починають тільки рити котлован, на подальшому перепродажі після здачі будинку в експлуатацію можна отримати 200-300% прибутку. Ще більше можна отримати, виконавши попередній ремонт. Втім, зафіксувати прибуток можна і купивши квартиру в новобудові на одному етапі будівництва та продавши на іншому.

Але й ризики такої діяльності високі. Від початку будівництва до здачі будинку можуть пройти роки і за цей час може статися будь-що. Крім того, є ризик стати жертвою недобросовісної бізнес-схеми та вкладеться в будинок, який так і не буде зданий в експлуатацію.

Переваги:

  • високий дохід;
  • низький поріг входу при перепродажі житла у новобудовах;
  • портфельні інвестори можуть отримати хорошу знижку при покупці одразу кількох квартир в одному будинку;
  • до перепродажу можна отримувати додатковий прибуток від здачі у найм.

Недоліки:

  • в середньому потрібно 3 роки, щоб отримати добрий дохід від перепродажу;
  • можливе заморожування будівництва;
  • нерухомість може не мати достатнього попиту через невигідне розміщення і тоді процес продажу може затягнутися.

Купівля житла у будинках під знесення

Як би це не було парадоксально, але будинки "під знесення" можуть стати вигідною інвестицією. Ціна реалізації таких об'єктів може бути значно нижчою, ніж інші варіанти на ринку і при цьому житло може залишатися ще придатним для житла, а отже оренди. Головна ж суть бізнесу в тому, що можна отримати дуже хорошу заміну, продати її та отримати прибуток.

Однак тут є кілька важливих нюансів. По-перше, потрібне чітке розуміння кінцевої мети. Добре знати, яку квартиру ви можете отримати натомість. По-друге, треба розуміти, що процес зносу житлових будівель займає чимало часу, тому можна надовго застрягти в старій хаті.

Головний ризик у тому, що можна отримати гірший варіант. Не завжди це квартира в новобудові і не на краще може відрізнятися район.

Переваги:

  • невеликий поріг входу ринку;
  • можна отримати більш якісну та дорогу нерухомість;
  • багато будинків під знесення придатні для життя, тому до отримання нового житла можна заробляти на здачі квартири в оренду.

Недоліки:

  • житло, що надається натомість, може не відповідати очікуванням і знаходитися навіть в іншому населеному пункті;
  • до знесення будівлі та отримання компенсації можуть піти роки;
  • куплена нерухомість буде малоліквідною.

Викуп квартир на перших поверхах

На кожному кроці можна зустріти аптеку, магазин чи салон краси, розміщений на першому поверсі житлового будинку. На цьому також можна побудувати успішний бізнес з нерухомістю. Секрет у тому, щоб знаходити недооцінені житлові об'єкти нерухомості, робити в них перепланування, облаштовувати окремий вихід, а потім продавати як комерційну нерухомість за більшою вартістю.

Дохід від такого роду інвестицій може сягати 50%. Але доведеться дотриматися безліч формальностей. Має бути можливість облаштувати окремий вихід, а елементи об'єкта комерційної нерухомості не повинні порушувати загальний ансамбль будівлі. Крім того, доведеться зібрати чималий пакет документів для переведення житлової нерухомості до комерційної.

Переваги:

  • високий процентний дохід;
  • приміщення на перших поверхах дуже популярні серед власників малого бізнесу;
  • Виконати повний цикл можна за відносно короткий термін.

Недоліки:

  • можуть виникнути бюрократичні проблеми з переведенням житла в нежитлову нерухомість;
  • ліквідність об'єкта багато в чому залежить від обраного розташування;
  • потрібно витратити час та додаткові кошти на перепланування об'єкта.

Введення у житловий фонд

Заробляти можна і навпаки, переводячи неліквідні та дешеві об'єкти нежитлової нерухомості у житловий фонд. Наприклад, це можуть бути покинуті магазини, склади, торгові павільйони, офісні центри, виробничі приміщення. До цієї категорії можна зарахувати мансарди багатоквартирних будинків. Спочатку цокольні поверхи не вважаються квартирами, але їх дуже легко переоблаштувати під житло.

Заробіток у цьому випадку залежить від того, наскільки вдало інвестор зможе придбати об'єкт і наскільки правильно оцінити його перспективність у новій ролі. Головною проблемою є дотримання бюрократичних труднощів. Перевести об'єкт у житловий фонд може виявитися не так просто.

Переваги:

  • неліквідну нерухомість можна купити дешево;
  • якщо правильно вибрати об'єкт, можна отримати гарний зиск.

Недоліки:

  • перепланування, ремонт та оформлення документів може тривати багато часу.

Відкриття хостелу

Ще один варіант отримання хорошого доходу від нерухомості – відкриття власного хостелу. Сьогодні такі міні-готелі європейського типу знаходяться на піку популярності як серед туристів, так і тих, хто приїжджає в інше місто у відрядження. Їхня головна перевага для клієнта в низькій ціні проживання. Хоча хостела може отримувати не менше прибутку, ніж у готелі, адже невисока ціна за ліжко-місце легко перекривається можливість розміщення в одній кімнаті кількох осіб.

Хостели зазвичай мають мінімум зручність і облаштувати їх можна у будь-якому комерційному приміщенні. Достатньо забезпечити його санвузлом, душовою та створити кілька окремих кімнат, облаштувавши їх двоярусними ліжками. Найкраще в цьому бізнесі те, що хостел може приносити високий щоденний дохід так довго, скільки ви самі цього захочете, а потім легко можна продати об'єкт.

Переваги:

  • хостели зараз знаходяться на піку популярності та приносять високий щоденний дохід;
  • потрібне мінімальне облаштування приміщення.

Недоліки:

  • керування хостелом може займати багато часу;
  • Найбільшою популярністю користуються хостели, розміщені у зручних для гостей міста зонах, в інших доводиться знижувати ціну.

Субаренда

Цей варіант бізнесу на нерухомості підійде тим, хто ще не має хорошого капіталу інших вкладень. Під суборендою мається на увазі здавання частини орендованої площі в оренду третій особі. Схема виглядає приблизно так: ви орендуєте приміщення, а потім самі віддаєте його під оренду іншій людині або групі осіб.

Наприклад, можна орендувати великий офіс, а після здати його в оренду двом-трьом орендарям сумарно отримавши більше. Працює ця схема і з квартирами. Багатоквартирне житло не має великого попиту на ринку, чого не скажеш про кімнати. Здати окремі кімнати можна не лише легше, а й дорожче у перерахунку на оренду неліквідної квартири.

Переваги:

  • для старту потрібні невеликі інвестиції;
  • під час роботи з кількома об'єктами можна отримувати практично такий самий дохід, як і від здачі власної нерухомості в оренду.

Недоліки:

  • суборенда можлива лише за згодою власника приміщення;
  • можуть виникнути проблеми з орендарями.

Зведення модульних будівель

Модульні будівлі – новий тренд у нерухомості, про який ще не всі знають. Відповідно і конкуренція у сфері не висока. Основна сфера застосування модульних будівель зараз є комерційною. З їхньою допомогою можна, наприклад, легко зводити торгові павільйони, офіси, заклади громадського харчування. Будують за допомогою модульних конструкцій та житла економ-класу.

У цій сфері можна піти двома шляхами — здавати в оренду модульні будинки або надавати послуги з їхнього будівництва. Модульні будівлі практично готові приходять із заводу, тому від інвестора не буде потрібно багато зусиль.

Переваги:

  • невеликі терміни будівництва (зазвичай потрібно лише 20-25 днів);
  • високий попит таких об'єктів;
  • низький поріг входу.

Недоліки:

  • потрібне узгодження з комунальними службами для встановлення будинку.

Будівництво під оренду чи продаж

Будівництво нової будівлі для її подальшої здачі в оренду або продажу — найдохідніший бізнес у сфері нерухомості. Звичайно, не обов'язково одразу вкладатися у будівництво багатоповерхової житлової будівлі чи великого бізнес-центру. Можна зайнятися, наприклад, будівництвом таунхаусів на вільних земельних ділянках, котеджів за містом, невеликих магазинів та інших об'єктів нерухомості.

Але важливо розуміти, який обсяг робіт належить, скласти докладний бізнес-план, знайти добрих підрядників. Отримання першого прибутку також доведеться зачекати.

Переваги:

  • високоприбутковий бізнес.

Недоліки:

  • необхідно отримати дозвіл на будівництво;
  • потрібно зробити великий набір робіт.

Який варіант вибрати для себе

Ідеальний варіант бізнесу для кожного свій – хтось шукає спосіб багаторазово збільшувати свій капітал, інші – отримувати постійний приплив грошей. У першому випадку найпривабливішими варіантами можуть виявитися бізнес на перепродажі та будівництві. Дані бізнес-схеми дають змогу отримати високий разовий дохід, хоч і не відразу.

Щоб вибрати найбільш підходящий варіант, слід знайти для себе відповіді на такі запитання:

  • яку суму коштів ви готові виділити під інвестиції у бізнес;
  • який дохід бажаєте отримувати;
  • скільки часу можете приділяти веденню бізнесу.

Для тих, хто шукає варіант з постійним доходом, підійде бізнес на оренду, відкриття хостелу, суборенда. Дані бізнес-схеми приносять прибуток щомісяця, або навіть частіше.

Підбирати ідеальний для себе варіант слід також, виходячи зі свого стартового капіталу. Не варто замахуватися на ті сфери, які потребують більшого капіталу, ніж у вас є. В іншому випадку доведеться інвестувати в дешевші та ризиковані об'єкти або зануритися у боргові зобов'язання. Краще вибирати ринок собі по кишені і помалу нарощувати свій капітал.

Читайте також - Інвестування в нерухомість, куди вигідніше вкласти гроші, як уникнути ризиків і не залишитися внакладе.

Чи можна збудувати бізнес на нерухомості без вкладень?

Бізнес на нерухомості — одна з тих сфер, які потребують хорошого капіталу для старту. Але й для тих, хто цього капіталу не має, знайдуться варіанти. Наприклад, можна здати агентам з нерухомості, укласти угоду з купівлі-продажу та отримувати певний відсоток доходу від угоди.

Як варіант можна розглянути та отримання позики. Наприклад, сьогодні багато банків пропонують досить вигідні умови іпотечного кредитування. Взявши квартиру в іпотеку, а потім вигідно перепродавши її, можна розрахуватися з кредитом і отримати невеликий стартовий капітал. Проте, слід розуміти, що з роботі з кредитними грошима ризики багаторазово зростають.

Як варіант можна розглянути і такий популярний сучасний вид діяльності, як блогерство. Тема нерухомості досить вузькоспеціальна, але якщо ви дійсно добре знаєтеся на питанні і вам є що розповісти, у цій сфері можна досягти успіху. Крім того, репутація експерта в питанні нерухомості може допомогти і в інших варіантах бізнесу.

Що потрібно зробити перед тим, як відкрити бізнес на нерухомості

Бізнес на нерухомості один з найбільш стабільних та надійних, і що найголовніше – доступний усім. Для нього зовсім не обов'язково здобувати профільну освіту в університеті або проходити дорогі майстер-класи. Достатньо лише розібратися як працює ринок та вивчити його нюанси.

Щоб успішно вести справи у сфері нерухомості, слідує:

  • детально вивчити ринок нерухомості у місті, де плануються здійснювати угоди;
  • визначити найбільш перспективні та затребувані райони міста;
  • вивчити законодавство щодо вашої сфери діяльності.

Важливо також знайти хороших партнерів – якісних підрядників, швидких ріелторів, добрих юристів.

Переваги і недоліки

Робота в сфері нерухомості має безліч переваг:

  • Ціни на нерухомість постійно зростають, і це зростання перекриває інфляцію.
  • Багато варіантів бізнесу на нерухомості передбачають отримання практично пасивного доходу.
  • Угоди з нерухомістю мають в основному низький ризик, хоч і дозволяють отримати високий дохід.
  • Сфера нерухомості добре регулюється і якщо приділити належну увагу юридичним формальностям, ризики зіткнутися з шахраями прагнуть нуля.

Але є й негативні сторони. Наприклад, високий поріг входу. І справа не лише у грошах. Потрібна підтримка з боку експертів у нерухомості, нотаріусів, будівельників, а іноді потрібні зв'язки в держустановах. Деякі види бізнесу на нерухомості також є часвитратними. Зокрема багато часу потребує пошук орендарів, організація ремонтних робіт, оформлення документів.

Поради та нюанси

Нерухомість — прибутковий бізнес, де крутяться величезні суми. Помилка в такій справі може коштувати цілий стан. Наступні поради допоможуть уникнути найпоширеніших із них:

  • Починати будь-який бізнес завжди варто розробляти чітку стратегію своїх дій. Ви повинні розуміти свою мету та поетапно знати шляхи її досягнення.
  • Обов'язково детально перевіряйте об'єкт нерухомості перед покупкою. Приділяти увагу потрібно всім найдрібнішим подробицям, починаючи від розташування та закінчуючи перевіркою на наявність прихованих спадкоємців.
  • У сфері нерухомості обов'язково важливо заручитись підтримкою професіоналів, яким ви зможете довіряти.
  • Уважно вивчайте документи. Іноді шахраї намагаються продати нерухомість за підробленими документами. Наприклад, може бути фальшива приватизація чи невірно зазначені частки володіння.
  • Якщо ви плануєте інвестувати в новобудови, обов'язково вивчіть репутацію забудовника. Співпрацювати рекомендується лише з будівельними компаніями, які мають за плечима кілька успішно реалізованих об'єктів.
  • Будьте обережні із залученням сторонніх коштів. Залучайте чужі гроші тільки у випадку, якщо на 100% впевнені в успіху угоди, і навіть будьте готові до того, що можуть виникнути непередбачені форс-мажорні обставини.
  • Будьте обережні з об'єктами, які коштують набагато нижче середнього. За такою зовнішньою привабливістю можуть ховатися шахраї чи не очевидні на перший погляд проблеми.
  • Вибирайте об'єкти з вигідним розташуванням або розміщені у перспективному районі. Успіх і ліквідність багато в чому залежить не від якості приміщення, а від того, що розміщено навколо нього.
  • Уважно перевіряйте орендарів та завжди беріть заставу. Він стане гарантією того, що навіть якщо орендарі виявляться несумлінними, ви можете відшкодувати свої збитки, ну або принаймні їх частина.

Висновок + відео

Збоку може здатися, що бізнес на нерухомості під силу тільки великим інвесторам і сильним світу цього. Але це зовсім не так. На цій сфері успішно заробляють мільйони звичайних людей. Звичайно, цю сферу не можна назвати швидкою чи легкою. Вона потребує і детального вивчення, ретельного обмірковування кожного кроку. Натомість на додаток зусиль можна отримати надійний і прибутковий бізнес, попит на який не вичерпається ніколи.

Читайте - Бізнес-план агентства нерухомості з розрахунками.

Підписуйтесь на нашу розсилку, щоб завжди бути в курсі нових цікавих статей про заробіток і малий бізнес!

Сподобався матеріал? Будь ласка, репости! 


Вітаю всіх на нашому інтернет-журналі. Я - Вольдемар Воронцовський. Цей матеріал написаний і опублікований одним з наших авторів (експертом у своїй справі). За кожною статтею стоїть досвідчений співробітник нашої команди, який перевірив матеріал на помилки і актуальність. Познайомитися з нами можна в розділі - «».


Підписуйтесь на наш канал в Telegram і будьте в курсі всіх подій

Додати коментар


Захисний код
Оновити